レオパレス21とは

 

レオパレス21は1973年創業の不動産会社です。

 

敷金や仲介手数料を無料にして、さらに家具家電付きの物件を用意するなど、引っ越しの初期費用を抑えた引越し・入居ができることが特徴で、若い世代や外国人などを中心に人気となり、業績を伸ばしてきました。

 

 

レオパレス21の沿革と主な事業

レオパレス21は創業者の深山祐助が株式会社ミヤマを前身としています。1985年に敷金無料型賃貸マンション「レオパレス21」事業をスタートさせ、一気に業績を伸ばしました。

 

1989年には社名を株式会社エムディアイ（MDI）に変更し、グアムに滞在型リゾート施設「レオパレスリゾート・グアム」をオープンさせ、レジャー事業に進出しました。

 

2000年には賃貸マンション事業と同名の「レオパレス21」に社名を変更し、連帯保証人不要のマンスリーレオパレスの事業も開始しました。

 

リーマンショック後は業績が悪化したことで、アパート建築請負業を大幅に縮小し、サブリースでアパート・マンションを借り上げるアパート管理ビジネスにシフトチェンジし、現在の業態となりました。

 

レオパレス21の現在の主な事業はこちらです。

 

 

 

レオパレス21の特徴

レオパレス21の特徴やメリットを見ていきましょう。

 

 

このような特徴・メリットがあるので、引っ越しの初期費用を安く済ませたい人や短期間だけ入居したい人、連帯保証人がいない人・外国人などに人気となっています。

 

 

レオパレス21の不祥事①：施工不備問題

出典：tv-tokyo.co.jp

 

2018年4月、2018年3月29日と4月17日に、2名のオーナーから確認通知図書との違いがあるという指摘を受け、界壁施行不備が発覚しました。

 

界壁とは集合住宅で各住戸を仕切る壁のことで、耐火性能・遮音性能の基準が建築基準法によって定められています。レオパレス21の界壁は施工不良があり、建築基準法を満たさないことが発覚したのです。

 

この界壁施行不備があると音漏れがするだけでなく、火災のなどの安全性の問題（耐火性能）も出てくるため、大きな社会問題になり、同年5月29日にはテレビ東京の「ガイアの夜明け」で「違法建築疑惑のスクープ」として界壁の不備を映像を用いて報道しました。

 

界壁施行不備はレオパレス21のほかの物件でも次々に見つかり、2019年2月の時点で全国173自治体で1895棟の建築基準法違反が確認されたと国土交通省が発表しています。

 

レオパレス21のアパートで施工不良が見つかった問題で、石井啓一国土交通相は19日、173自治体が1月末時点で1895棟の建築基準法違反を認定したことを明らかにした。

 

引用：レオパレス、1895棟違法 施工不良、国交相が公表-日本経済新聞

 

 

レオパレス21の対応も問題に

レオパレス21は界壁施行不備問題が発覚した時、会見を開いて、建築基準法違反の疑いとその施工管理責任については認めながらも施工不良の原因を「現場の施工業者の誤解と認識不足によるもの」と説明しました。

 

また、界壁の不備があるのに、レオパレス21の「社内判定」では「問題なし」にするなど杜撰な調査も明るみに出ています。

 

さらに、2019年の「ガイアの夜明け」ではレオパレス21の物件を手掛けた施工業者が「図面上には界壁は載っていなかった」、「界壁はなくてもいいとレオパレスから指示された」という証言を放送しました。

 

これらの界壁施行不備とその後の対応の問題などで、2019年5月には創業一族である深山英世社長が引責辞任となりました。また、2019年3月期には特別損失が721億円という巨額の損失を計上しています。

 

さらに、2019年から2021年にかけて、国土交通省や行政から次のような処分を受けました。

 

 

レオパレス21は界壁施行不備が発覚した後に改修工事を計画しましたが、2024年6月30日時点でもまだ全部は終わっておらず、約13,200戸で今後改修が必要と発表しています。2024年末までに全戸改修工事完了を計画していますが、半年で13,200戸の改修が修了するのかは不明です。

 

 

レオパレス21の不祥事②：サブリースの契約トラブル

出典：nikkei.com

 

レオパレス21の不祥事の2つ目はサブリース契約問題です。

 

レオパレス21はリーマンショック後に業績が悪化したことで、アパート・マンションのオーナーとサブリース契約を結ぶアパート管理ビジネスを展開するようになりました。

 

このレオパレス21のサブリース契約は、「30年間の賃料保証」を掲げてレオパレス21が土地のオーナーにサブリース契約でアパート・マンションを建築するようにを持ちかけます。

 

30年間賃料が補償されるなら、建築費用は簡単に支払えるし、さらに不労所得も得られるからと、このレオパレス21とサブリース契約を結ぶオーナーはたくさんいました。しかし、レオパレス21とこのようなサブリース契約を結んだアパートがたくさんできたことで、1つ1つのアパートの入居率は低下するようになります。

 

すると、レオパレス21は一方的に最初の「30年間の賃料保証」を反故し、「契約から10年超のアパートは契約を解除」、「10年未満は家賃収入の大幅な減額を求める」と内容を通達したのです。

 

このサブリース契約内容の変更で、オーナーはアパート建築のためのローンを銀行に返済できなくなるため、人生計画が大きく狂ってしまいます。

 

このサブリース契約問題で被害を受けたオーナーたちが「LPオーナー会」を設立し、レオパレス21に対して集団訴訟を起こしています。この裁判は泥沼化しているものの、オーナー側が勝訴したようです。

 

 

レオパレス21の不祥事③：廃家電の不適切処理

出典：newsdig.tbs.co.jp

 

レオパレス21は2023年に廃棄する家電の不適切処理で、環境省と経済産業省から是正勧告を受けています。

 

レオパレス21は2020年4月から去年夏にかけて処分したエアコン約6万6,000台、冷蔵庫約1万8,000台、洗濯機約1万台、テレビ約4,600台に関して、建物のオーナーから引き取るべきところを、別の業者に回収させていたといい、家電リサイクル法が定める家電4品目の処分方法として不適切だったという。

 

引用：レオパレス、廃家電の不適切処理で是正勧告。施工不良問題による破綻危機からV字回復もコンプラ意識の希薄ぶりは相変わらずで遠のく信頼回復 | マネーボイス

 

2001年に施行された家電リサイクル法では、エアコン・テレビ・冷蔵庫・洗濯機はリサイクル料金を負担して、購入した小売業者に引き取ってもらう必要があります。そして、小売業者が廃家電を指定引き取り場所に運んでリサイクル工場に送られるというシステムになっています。

 

レオパレス21は家具家電付きの物件をたくさん扱っているのですが、この場合、レオパレス21が「小売業者」に該当することになります。だから、本来ならレオパレス21が廃家電を引き取る必要があるのですが、レオパレス21はほかの業者に廃家電を回収させていました。

 

一部報道ではほかの業者が回収した廃家電は廃棄物処理場で土中に埋められていたとされていて、レオパレス21は家電リサイクル法を無視したことになります。

 

この廃家電の不適切処理に対する環境省と経済産業省からの是正勧告を受けて、レオパレス21は次のようにコメントしました。

 

レオパレス21 の社長は「法が制定された目的、趣旨に関する理解が浅くて、小売業者に我々が該当するという理解がなかった」とコメントしているという。

 

引用：レオパレス、廃家電の不適切処理で是正勧告。施工不良問題による破綻危機からV字回復もコンプラ意識の希薄ぶりは相変わらずで遠のく信頼回復 | マネーボイス

 

「レオパレス21が小売業者に該当するという理解がなかった」というのはなんとなく理解できますが、だからと言って、別業者に回収させるというのは完全にNGですよね。

 

 

レオパレス21の不祥事④：不適切融資

 

出典：toyokeizai.net

 

レオパレス21を創業したのは深山祐助氏ですが、この創業者の深山祐助氏は2006年に発覚した不適切融資問題で辞任しました。

 

レオパレス21は2001年1月～2004年3月までに、入居者から家具・家電が破損した時に補償する「入居者共済金」を、入居者から合計84億円集めていました。

 

この84億円は「入居者共済会」として積み立てられる予定でしたが、深山氏の指示で会社の利益には計上せず、この84億円のうち17億円を深山氏が不動産取得のために借入、知人に2億円を貸し付け、さらにほかの会社に29億6500万円を貸し付けていたことが発覚しました。つまり、会社のお金を私的に流用していたことになります。

 

だが、当時の入居者から共済金の名目で集めた資金約48億6500万円を不動産取得などに私的流用していたとして2006年5月に社長を辞任し、同年6月に取締役も退任している。

 

引用：レオパレス問題で「関与指摘」の創業者　現社長は甥、本人は同業他社で…: J-CAST ニュース【全文表示】

 

これらの私的流用のお金はほぼ返済されていますが、この件で深山氏は社長を辞任、取締役を退任しています。創業者である深山氏が辞任した後は、副社長の大場氏が社長に就任しました。

 

創業者一族の甥の深山英世社長は2010年に社長に就任していますが、前述の界壁施行不備問題で引責辞任していますので、レオパレス21の創業者一族は2人とも不祥事で社長を辞任したことになります。

 

 

レオパレス21の闇＆やばい噂①：スパイ＆枕営業の噂？

 

出典：airdoor.jp

 

レオパレス21には前述の不祥事以外にも「闇がある」などのやばい噂があります。その1つ目はスパイや枕営業の噂です。

 

枕営業については、おそらくただの噂です。

 

「不祥事が多いレオパレス21なら、枕営業をして利益を上げているに違いない」などの興味本位の憶測でしかありません。さすがにこのご時世、枕営業をしている不動産会社はないはずです。

 

ただ、スパイに関しては本当かもしれません。

 

2017年10月2日に発行された週刊現代にLPオーナー会（サブリース契約のオーナー会）の会合にレオパレス21の社員がオーナーのふりをして参加したという記事が掲載されていました。

 

10月2日発行の週刊現代に　弊会西関東支部研修会にレオパレス社員潜入事件で訴訟された記事が掲載されています。本誌68ページと69ページにレオパレス２１「スパイ疑惑」で訴えられた　と言う見出しで掲載されています。

 

引用：レオパレス社員潜入事件　週刊現代掲載 |

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
レオパレス21に対して訴訟を起こしている団体の会員限定の会合（クローズドな会合）に、会員のふりをして参加し、持ち出し禁止の配布資料を読み込んでいる男性がいた。この男性を後で調べてみると、連絡先はでたらめでLPオーナー会の会員ではなかったし、その男性と同姓同名の人物がレオパレス21の社員にいたのです。

 

この男性が本当にレオパレス21の社員でスパイだったという確証はありませんが、このようなやばい噂が出るということは、レオパレス21がそれだけ闇深い会社として見られている証拠でしょう。

 

 

レオパレス21の闇＆やばい噂②：エアコンの自動停止でトラブル

出典：leopalace21.com

 

レオパレス21の闇＆やばい噂の2つ目はエアコンの自動停止です。レオパレス21が2002年1月から2015年3月にかけて販売した物件では、地球温暖化対策の名目で、エアコンが3時間で自動停止する設定にしてありました。

 

レオパレス21が2002年1月から15年3月までに建築した物件に設置されたエアコンは、地球温暖化対策として3時間で自動停止するように設定されていた。その数は、全国で約39万台に上る。それが今夏の記録的な猛暑を受けて、入居者等からの苦情が急増した。

 

引用：レオパレス21、入居者のエアコン強制停止発覚…次々露呈の入居者軽視体質は問題だ | ビジネスジャーナル

 

これは、「地球温暖化対策」としながらも、レオパレス21では家賃に水道光熱費が含まれている物件もあることから、電気代を安く済ませようとしたことが関係していると思われます。

 

 

レオパレス21の闇＆やばい噂③：壁薄い

出典：apaman.biz

 

レオパレス21の闇ややばい噂の3つ目は、壁が薄いことです。

 

レオパレス21はとにかく「壁薄い」という口コミが多いんです。

 

 

レオパレス21のアパートの壁はとにかく薄いと評判なので、インターネット上には「レオパレス伝説」というものがあります。レオパレス伝説の多くはさすがに創作だと思いますが、そのくらいレオパレス21の壁が薄いということでしょう。

 

 

レオパレス21の現状：業績は回復？

出典：news.livedoor.com

 

レオパレス21は界壁施行不備問題で巨額の損失を計上し、それ以降も3期連続の赤字決算になっていましたが、2022年6月に債務超過の解消が確認されたため、2022年3月期で118億円の黒字になったため、上場廃止に係る猶予期間から解除となりました。

 

ただ、「118億円の黒字」というほどは業績は回復していないようです。

 

レオパレスでは、19年3月期や20年3月期の時点の見通しより補修工事にかかるコストが少なく済むことが分かりました。このことを把握した21年3月期と22年3月期は「引当金の戻入」という形で大きな利益を出していたのです。
つまり実際の事業の状態としては、黒字の規模ほど回復していません。

 

引用：レオパレス21「赤字686億から復活」の大きな誤解　施工不備問題が残した“傷跡”と未だ苦しい実態：妄想する決算「決算書で分かる日本経済」（6/6 ページ） – ITmedia ビジネスオンライン

 

レオパレス21は不祥事続きで、いろいろ闇の深さややばい噂が出ています。今後、業績がどうなっていくのか注目されています。

 

 

レオパレス21のまとめ

レオパレス21の概要や4つの不祥事、闇＆やばい噂と現状をまとめました。

 

レオパレス21は初期費用が抑えられるので、お金がない若い世代の味方ではありますが、不祥事が多かったり、壁が薄いなど闇が深い噂があることは間違いないので、利用する時にはきちんと壁や安全性などを確認しておきたいですね。